NEXT IS NOW

(wróć) Ekonomika zakupu mieszkań na wynajem (20.07.2014)

Inwestowanie w nieruchomości jest sztuką, ale i niezwykłą przyjemnością.
To przede wszystkim radość dobrze ulokowanego kapitału, bez względu na to, co kupimy- nieruchomość ZAWSZE BĘDIE MIAŁA WARTOSĆ – RYNKOWĄ.
Zawsze da nam bezpieczeństwo, możliwość reinwestowania, czerpania korzyści majątkowych i zabezpieczenia na przyszłość.
Jeśli zrozumiemy mechanizm, pogodzimy się z ryzykiem, bowiem nie ma inwestycji bez ryzyka [a nieruchomości mają ich najmniej ]
- to pozostanie satysfakcja. A ta – jest bezcenna !

Zakup mieszkania to również specyficzne lustro: nie tylko odzwierciedla umiejętność pozyskania z tynku wartościowego ‘’towaru’’, ale również odzwierciedla charakter i duszę nabywcy. To niezwykłe studium, w którym można analizować zbiór atrybutów nieruchomości i cech jego właściciela.

    Większość inwestycji w nieruchomości – to zakup mieszkań na wynajem. Kolejnym podziałem, który skłonił mnie do poniższych dywagacji,  
będzie zakup pod wynajem dla studentów oraz pozostały wynajem [pozostawiony celowo w dalszej części dla nieokreślonych najemców].
Standardowo LOKALIZACJA wciąż jest najważniejszym czynnikiem pobudzającym kupujących, natomiast CENA jest aspektem psychologicznym. Kupujący wiele energii wkładają w poszukiwanie ofert tanich, nie biorąc pod uwagę kosztów dodatkowych utrzymania mieszkania. Tym samym zatracony jest efekt mozolnych poszukiwań, a niewielu szczęśliwych kupujących potrafi przyznać, że nie ma to przełożenia w faktycznym zwrocie z zainwestowanego kapitału.
      Na podstawie obserwacji i tendencji zakupowych można  stwierdzić, że wraz z początkiem roku akademickiego wzrasta popyt na mieszkania ‘’studenckie’’.  Niezależnie od koniunktury gospodarczej, inwestowanie w nieruchomości  w tym okresie okaże się droższe z uwagi na szczyt poszukiwań, zarówno przez inwestorów, rodziców kupujących dla studiujących dzieci oraz wysoki popyt wykazywany wśród poszukujących mieszkań na wynajem studentów.  Idąc tym tropem, większość mieszkań opuszczanych jest przez studentów w okresie wakacyjnym, co również powinni brać pod uwagę kupujący. W tym okresie decyzje zakupowe są znacznie bardziej racjonalne, można wybrać nie tylko dogodną lokalizację, jest również jest czas na spokojne negocjacje ceny mieszkania.  
Rejony postrzegane jako inwestycje w mieszkania na wynajem dla studentów we Wrocławiu:               to okolice Uniwersytetu Ekonomicznego [Krzyki], Uniwersytetu Wrocławskiego [Centrum i Psie Pole], Uniwersytetu Rolniczego i Politechniki [Śródmieście, Plac Grunwaldzki i Biskupin], Wyższa Szkoła Logistyki i Transportu [Psie Pole] a także rejon WSB [centrum i Fabryczna]. Tu najważniejszym kryterium jest cena: kupowane są mieszkania w każdym standardzie [wykończone i do remontu], z każdego gatunku [budynki z popularne płyty, kamienice]. Absurdalnie przyjęto założenie, ze studentom wynajmuje się mieszkania wymagające minimalnych nakładów, zwykle eksploatowane do granic technicznej wytrzymałości samych mieszkań, fizycznego eksploatowania zgromadzonych sprzętów i remontowane [czy raczej odświeżane] w przypadku wystąpienia absolutnej konieczności L.

Rejony poza centrum, poszukiwane  pod kontem inwestycji w mieszkania pod wynajem [dla najemcy nieokreślonego]– to gruntowna zmiana zgłaszanego zapotrzebowania: nowe osiedla wielorodzinne, głownie poszukiwane w niskiej zabudowie, z windą, garażem w podziemiu, strzeżone i ogrodzone osiedle, place zabaw, a dopiero potem znaczenie ma dostępna infrastruktura: szybki i wygodny dojazd w kierunku obwodnic i autostrady, bliskość do przedszkola i szkoły, na końcu sklepów [ponieważ te z reguły powstają w najbliższej okolicy, gwarantując dostęp do artykułów pierwszej potrzeby]. 

Nowe inwestycje, które będą oddawane do użytkowania w najbliższym okresie [przełom 2014- i rok 2015] moim zdaniem bardzo zmienią  strukturę oferowanych mieszkań pod wynajem. Bez względu na koniunkturę- rejon centrum i najlepiej skomunikowanych rejonów miasta, będą zawsze dobrymi inwestycjami pod wynajem dla każdej grupy docelowej. Nowe inwestycje w rejonie Starego Miasta, Śródmieścia, okolic Dworców i największych uczelni -  w krótkim czasie oddalą konkurentów z rynku wtórnego. Wygodne i funkcjonalne mieszkania, do dyspozycji garaże w podziemiu i windy szybkobieżne, a równocześnie położenie w odległości kilku minut od przystanków komunikacji miejskiej- nie pozostawią alternatywy w wyborze mieszkania do wynajmu. Tym samym zaniedbana dotychczas struktura rynku wtórnego czy archaiczne wyposażenie mieszkań, odpowie na zapotrzebowanie poszukujących. Moim zdaniem to ostatnia chwila na redukcję zamierzeń inwestycyjnych oraz kalkulację zakupów w kierunku poszukiwania faktycznej rentowności.  Oferta kilkuset nowych mieszkań w rejonach najbardziej dotychczas poszukiwanych stanie się równocześnie impulsem do wykonywania koniecznych redukcji stawek w przypadku mieszkań rynku wtórnego, a tym samym powinna prowadzić  do polepszania standardu i wyposażenia mieszkań o słabym standardzie.

Porównanie  kosztów obsługi i zarzadzania nieruchomościami: rynek wtórny i rynek pierwotny.

W nowych inwestycjach, posiadających nową instalację, wykończone w wysokim standardzie części wspólne  – relatywnie nakłady dokonywane na adaptację lokalu są dużo niższe, niż w podobnych mieszkaniach z rynku wtórnego  [nowe meble, kafle i glazura, armatura, dodatkowy sprzęt  AGD].

Mieszkania do remontu wymagają kosztów przygotowania do remontu [zbicie tynków, założenie nowej instalacji, zbicie starych kafli, czy wyniesienie gruzu i starej armatury…], potem następuje właściwy proces adaptacji/ wykończenia mieszkania.

Nowe inwestycje posiadają niskie koszty utrzymania, co przekłada się na kosmetyczne stawki funduszów remontowych oraz atrakcyjne stawki czynszów dla zarządców i wspólnot mieszkaniowych  [nowy budynek, dach, izolacje i energooszczędne materiały budowlane wysokiej klasy]. Rynek wtórny to głownie stare kamienice: śliczna i niepowtarzalna architektura, najczęściej wymagająca jednak stałych nakładów i modernizacji. Ponieważ w większości zamieszkałe są przez osoby starsze, utrzymujące się jedynie z niskich emerytur, ciężko jest wspólnotom zebrać odpowiednie środki na konieczne remonty [w tym obciążanie mieszkańców dodatkowymi kredytami]. Ważną kwestią są mieszkania składające się w pewnej części z udziałów gminy [nie wszystkie wykupione, komunalne]. Tu zwykle trudno oczekiwać szybkich decyzji i remontów części wspólnych z uwagi na szczupły budżet miejski oraz długotrwałe procesy decyzyjne.  Najwięcej komunalnej struktury spotkać można na Śródmieściu: to głownie kamienice, których stan techniczny jest żałosny, wizualnie przypomina czasy powojenne.

Psychologiczne podejście do standardu wynajmowanego mieszkania:

- W ładnie wykończonym mieszkaniu, z nowymi meblami, czystych i zadbanych klatkach schodowych- mieszka się po prostu komfortowo, siłą rzeczy te mieszkania są przez najemców zadbane i szanowane.  To wzajemna relacja szacunku oraz dbałości, tym samym chęci pozostawania w mieszkaniu przez długie okresy, do uzyskania samodzielności czy zakończenia studiów.
- Nakłady i standard świadczą o samych właścicielach, ich szacunku do samych siebie, dając tym samym sygnał dla drugiej strony.

- Wstyd jest elementem ludzkich zachowań. Nie widzę możliwości dewastowania czy zaniedbywania oddanego najemcom nowego mieszkania, którego tak bardzo obawiają się osoby pozostawiające do dyspozycji studentów meble ze starej altanki, czy pomalowane farbą olejną ściany w łazience.  

Za każdym razem, jak oglądam z klientami oferowane mieszkania do wynajmu w standardzie i rejonie studenckim’’ , wstyd mi przed samą sobą… Studenci są Ludźmi wykształconymi, Europejczykami posługującymi się doskonale językami obcymi, pochodzą z tzw. dobrych domów lub mających troskliwych rodziców , często jeżdżących dobrymi samochodami, posiadających własne biznesy. Kształcący się młodzi ludzie nie ignorantami, brudasami, nie tylko imprezują – ale mają cele, dla których decydują się na wieloletnie kształcenie i równie duże perspektywy.

Zatem biorąc pod uwagę ekonomię zamierzeń inwestycyjnych:

- nowe mieszkania są znacznie tańsze w utrzymaniu, co pozwoli na oszczędności z tytułu opłat [dla najemców w okresie wynajmu, dla właścicieli w okresie wakacji- czyli tzw. pustostanów],

- dobrze dobrany sprzęt i meble znacznie dłużej będą eksploatowane, tym samym zaoszczędzicie na ich wymianie i naprawach,

- zadbane i gustownie wykończone, wyposażone mieszkania cieszą się powodzeniem i zapewniają stałych najemców, oszczędność z tytułu braku pustostanów [takie mieszkania nawet opłacane są za 50% czynszu w okresie wakacji, służą kolejnym pokoleniom studentów na całe okresy studiów]

- takie mieszkania mogą mieć nieco droższe czynsze [proszę nie bać się efektu komfortu- docenione zostaną z pewnością przez zadowolonych najemców].

Najlepszym doradcą w zakresie poszukiwania mieszkania do kupna jesteście Państwo sami: im więcej własnej inicjatywy, tym lepsze efekty i prawdziwa radość z zakupów. Na pewno warto posłużyć się dobrą analizą rynku, poznać nowe inwestycje i ich atrybuty, a przede wszystkim porównać i przewidywać  KOSZTY. 

galeria zdjęć